不動産が含まれる相続の注意点
相続財産に不動産が含まれているケースは多く、特に土地や建物があると、評価・名義変更・共有など複数の問題が絡み合います。このブログでは、八王子市の伊橋行政書士が不動産相続でよくある落とし穴と対策を、わかりやすく解説します。
序章：不動産相続の代表的な問題点
不動産は高額であることに加え、評価と実勢価額に乖離がある点や、それに伴い相続税が高騰することがあります。さらに、相続登記の義務化や共有名義によるトラブルも無視できません。
本文1：不動産の評価と相続税への影響
不動産の評価額は主に「固定資産税評価額」で算出されますが、実際の売買相場（時価）とは差があります。
- 固定資産税評価額：課税用に行政が決める価格
- 実勢価格：市場で売買される価格。通常、評価額より高い
実勢価格が高ければ相続税評価額も高くなり、相続税額が予想以上に増える可能性があります。評価方法には抑制要素もあるものの、無料相談や評価シミュレーションの活用が望ましいです。
本文2：共有名義のリスク
相続人が複数いる場合、不動産を共有名義にしてしまうことがありますが、以下のリスクが伴います：
- 管理・使用の揉めごと：利用頻度や将来の売却について意見が衝突しやすい
- 売却の難しさ：全員の同意が必要になり、売却や賃貸契約が進まない可能性
- 名義変更の手続き負担：期限内に登記しないと過料もあり得る
共有名義を避けるには、現金対応や代償分割（不動産は一人が引き取り、他の相続人に相当額を現金で支払う）などの方法もあります。
本文3：名義変更・登記の手続き
2024年4月、相続登記が義務化されました。そのポイントは：
- 登記義務：相続開始から3年以内に登記が必要
- 罰則：過料150万円以下になる可能性あり
- 必要書類：戸籍謄本（相続関係証明）、遺産分割協議書（全員署名）、固定資産評価証明など
- 手続きの支援：司法書士や行政書士への相談がおすすめ
早めに準備しておけば、過料のリスクや名義トラブルを回避できます。
結論：対策と専門家相談のすすめ
不動産相続では、評価・共有・登記の各ステップでトラブルが潜んでいます。以下が効果的な対策です：
- 相続税シュミレーションや価格評価の確認
- 現金対応や代償分割で共有回避
- 3年以内の登記義務を守る
- 行政書士・司法書士・税理士を活用し、手続きを丁寧に進める
これらのポイントを押さえ、事前準備と専門家連携でスムーズな相続を目指しましょう。
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